Ratgeber: Wohnrecht, Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht

Das Thema „Nießbrauchrecht, Wohnrecht und Wohnungsrecht“ ist von großer Bedeutung, wenn es um die Übertragung von Immobilien, insbesondere auf die eigenen Kinder, geht. Diese Rechte spielen eine wichtige Rolle, wenn Eltern ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen möchten, gleichzeitig jedoch eine Absicherung wünschen, um weiterhin die Immobilie nutzen zu können. Es handelt sich um beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, welche meist erst mit dem Ableben der berechtigten Person/en enden.

Das Nießbrauchrecht ist eines der umfassendsten Nutzungsrechte, die an einer Immobilie bestellt werden können. Es erlaubt dem Nießbraucher, die Immobilie uneingeschränkt zu nutzen und sämtliche Erträge, die daraus erwachsen, zu behalten. Ein klassisches Beispiel ist, dass Eltern das Nießbrauchrecht an der Immobilie behalten, nachdem sie sie auf ihre Kinder übertragen haben. Das bedeutet, dass sie weiterhin in der Immobilie leben oder sie vermieten können, auch wenn sie nicht mehr die rechtlichen Eigentümer sind.

Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen und ist in fast allen Fällen lebenslang vereinbart. Es stellt eine starke Absicherung für die Eltern dar, da die Kinder die Immobilie nicht ohne Zustimmung der Eltern verkaufen oder anderweitig nutzen können, solange das Nießbrauchrecht besteht.

Das Wohnrecht (nach § 1093 BGB) ist ein enger gefasstes Recht als der Nießbrauch. Es erlaubt der berechtigten Person, eine bestimmte Wohnung oder einen bestimmten Teil der Immobilie zu bewohnen. Anders als beim Nießbrauch dürfen beim Wohnrecht jedoch keine Erträge, z.B. aus Vermietung, erzielt werden. Es dient in erster Linie dazu, dass der Berechtigte ein lebenslanges oder zeitlich begrenztes Wohnrecht in der Immobilie hat, auch wenn diese auf die Kinder übertragen wurde. Das Wohnrecht wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und sichert so die Wohnmöglichkeit ab, unabhängig davon, wem die Immobilie gehört.

Das Wohnungsrecht unterscheidet sich vom Wohnrecht darin, dass es sich spezifisch auf eine Wohnung in einer Immobilie bezieht und im Rahmen von Eigentumswohnungen oder geteilten Immobilien von Bedeutung ist. Auch hier wird das Recht ins Grundbuch eingetragen und garantiert dem Berechtigten das dauerhafte Wohnen in der betreffenden Wohnung.

Wenn Eltern ihre Immobilie auf die Kinder übertragen und gleichzeitig ein Nießbrauch- oder Wohnrecht eintragen lassen, hat dies weitreichende finanzielle und steuerliche Konsequenzen. Ein Verkehrswertgutachten ist in diesem Zusammenhang aus mehreren Gründen unerlässlich:

2. Minderung des Verkehrswerts durch Nießbrauch oder Wohnrecht: Sowohl das Nießbrauchrecht als auch das Wohnrecht mindern den Wert der Immobilie, da sie die Nutzungsmöglichkeiten der Kinder als neue Eigentümer einschränken. Der Kapitalwert dieser Rechte muss ebenfalls berechnet werden. Ein Verkehrswertgutachten berücksichtigt den Einfluss des Nießbrauchs oder Wohnrechts auf den Gesamtwert der Immobilie und stellt sicher, dass dieser korrekt in etwaige Steuerberechnung einfließt.

3. Vermeidung von Streitigkeiten: Ein Verkehrswertgutachten sorgt für Klarheit und Transparenz, insbesondere wenn es mehrere Kinder gibt oder andere Familienmitglieder involviert sind. So können später auftretende Streitigkeiten über den tatsächlichen Wert der Immobilie und der gewährten Rechte vermieden werden. Es stellt eine objektive Grundlage dar, auf die sich alle Parteien berufen können.

4. Absicherung für die Kinder: Für die Kinder, die die Immobilie als neue Eigentümer erhalten, ist ein Verkehrswertgutachten ebenfalls wichtig. Sie wissen genau, welchen Wert die Immobilie mit den eingetragenen Rechten hat und wie sie diese möglicherweise in Zukunft nutzen oder veräußern können. Falls die Immobilie beispielsweise belastet ist und die Kinder sie finanzieren müssen, benötigen sie genaue Angaben zum Verkehrswert.

5. Optimierung steuerlicher Freibeträge: In Deutschland gibt es bei der Schenkung von Immobilien bestimmte Freibeträge, die bei Übertragungen innerhalb der Familie genutzt werden können. Durch ein Verkehrswertgutachten lässt sich genau berechnen, wie der Verkehrswert nach Abzug der Rechte aussieht, sodass die steuerlichen Freibeträge optimal ausgeschöpft werden können.

Das Nießbrauchrecht, das Wohnrecht und das Wohnungsrecht bieten eine wertvolle Möglichkeit, bei der Übertragung einer Immobilie auf die Kinder das eigene Wohnrecht und die finanzielle Absicherung zu gewährleisten. Ein Verkehrswertgutachten spielt dabei eine zentrale Rolle, da es den tatsächlichen Wert der Immobilie unter Berücksichtigung der eingetragenen Rechte ermittelt. Dadurch werden steuerliche Vorteile optimal genutzt, rechtliche Unsicherheiten vermieden und eine faire und transparente Basis für alle Beteiligten geschaffen. Wer eine solche Übertragung plant, sollte daher in jedem Fall ein professionelles Gutachten erstellen lassen. Das Team von wirschätzenhäuser.de steht Ihnen gerne für eine erste unverbindliche Beratung zur Seite. Nehmen Sie einfach über das untenstehende Formular Kontakt mit uns auf.

Dieser Ratgeber-Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen mit Hilfe von u.a. eigenen Recherchen und KI-Tool zur Texterstellung erstellt. Es handelt sich um keine steuerliche und/oder rechtliche Beratung. Dafür empfehlen wir Ihnen gerne Steuerberatungen sowie Anwaltskanzleien und Notariate. Vielen Dank für Ihr Verständnis.